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离婚协议约定的不动产归属能否直接发生物权变动?能否排除法院强制执行?
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张某和李某原系夫妻,双方于2008年协议离婚,协议约定两人共同所有的一套房屋归张某所有,但因李某一直无法还清按揭,未办理变更登记。2016年,李某因给朋友担保债务被债权人起诉到人民法院,要求李某承担连带责任,法院强制执行对该房产进行拍卖,张某提出异议,张某的异议是否成立?

律师解答:

根据《物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”的规定,认定不动产转让应以登记生效,本案中仅有《离婚协议书》中对于涉案房产归属的约定,离婚协议书作为特殊的合同对夫妻双方均有约束力,但不能直接导致房屋的物权发生变动。

但,张某提出的执行异议是可以对抗强制执行的,首先从请求权产生的时间上分析,张某对该房屋变更登记的请求权形成于离婚时的2008年,而李某被执行的债权形成于2016年,从时间上看张某的请求权成立在前,在时间上具有优先性,且客观上不存在其与李某故意通过离婚协议逃避债务的可能性。其次从权利的性质来看,李某的债权属于一般性的金钱债权,该债权形成也并不是基于对该房屋的公示信赖效力,不能对抗张某享有的物权变更登记的请求权,因此张某的执行异议可以排除法院的强制执行。

经验总结:

离婚协议排除法院强制执行必须满足一定的条件

离婚协议约定了不动产归属能否排除法院的强制执行,目前尚未有法律或司法解释的规定。实践中,法院的判决也不统一。但大多数法院都会比照《******人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。离婚协议实质也属于合同,可以比照该规定适用:(1)离婚协议是在法院查封前就签订生效的,以证明没有利用离婚协议逃避债务的故意;(2)离婚后业已实际占有不动产;(3)离婚后有客观原因未办理登记。本案中,因为房屋处在按揭中,李某迟迟未清偿按揭,导致无法办理变更登记。符合以上三点,为保护无过错方的利益,离婚协议中对不动产归属的约定一般就可排除强制执行。

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